בניית דירה למגורים בישראל היא השקעה אדירה. מעבר להשקעה הכספית המכובדת, הזמן הארוך של תהליך הבנייה עד לאכלוס הוא גורם המרתיע רבים. העיכובים הארוכים של בניית הדירה נובעים ממספר גורמים שונים, חלקם תלויים זה בזה וחלקם עצמאיים. הם כוללים בין השאר בעיות נגישות ותנועה לאתר הבנייה, קושי בגיוס עובדי בנייה מיומנים, מערכי אספקת חומרי גלם בעייתיים, וכמובן בירוקרטיה שוחקת ומאתגרת.
לצד הבעיות הפרקטיות בבניית דירה, הבעיה הבירוקרטית בולטת כעניין שניתן לרצוי לטפל בו. טופס 4, הוא טופס המהווה אישור סופי לאכלוס הדירה. הטופס צריך לעבור מסכת של אישורים אצל גורמים רבים בשלטון המקומי, הכוללים בין השאר את חתימה של מהנדס העיר, ויושב הראש של ועדה מקומית לתכנון ובניה. האישורים שיש להשיג כדי להגיש את הטופס וכדי לאשרו, יכולים לעקב את מסירת הדירה לרוכשים בבערך 6 חודשי עבודה לטענת מומחים, זמן שיכול להתארך במידה ונתגלו ליקויים בהכשת הטופס. רק לאחר קבלת טופס 4, ניתן להתחיל בבניין עבודות להתקנת מערכות חשמל, מים וטלפון. כדי להגיש טופס ולקבל אישור אכלוס הבניין צריך לעבור מספר אישורים אצל גורמים שונים.
מה חייב לכלול טופס 4 ?
טופס 4 חייב לכלול אישורים משלל גורמים מקצועיים ואדמיניסטרטיביים. למעשה, הטופס מהווה מחסום אחרון לפני האכלוס של הדירה מבחינת הרגולטור, ולכן יש התעקשות ודאגה למספר גדול של פרמטרים והנחיות על מנת לקבל אותו, כדי להבטיח את בטיחות הדיירים ואת העמידה בתקנות המועצה האזורית או המקומית. טופס 4 חייב לכלול אישורים מהגורמים הבאים:
• אישור כיבוי אש: חלק מהתוכניות הנוגעות להשמשת המבנה חייבות לכלול הנחיות מצד מומחי כיבוי אש. הנחיות אלו יכללו התקנה של מערכות כיבוי אש ייעודיות, ואישורים לחומרי גלם ולשיטות בנייה עבור המבנה הספציפי. רק כך ניתן לוודא שהבניין שבניתם עומד בתנאי הבטיחות המחמירים ביותר, ושהדיירים יהיו מוגנים. לאחר השלמת התקנת ספרינקלרים, מערכות גילוי אש וכיבוי, תוכלו להזמין את מכבי האש לתת אישור לבניין מבחינתם.
• ביקורת ליקויי בנייה: כאשר מקבלים היתר בנייה מהרשות המקומית, מוגדר גודל המבנה, הצורה שלו ואפילו האזורים הציבוריים מסביב. פעמים רבות, בשל ליקויי בנייה, נוצרת אי התאמה בין המבנה שנבנה לתכנית המקורית. עליכם לעמוד בביקורת של הרשות המקומית המאשרת שהמבנה אכן עומד בתכנית המקורית ללא חריגות.
• איתור נזילות: לפני רכישת דירה מקבלן, אנחנו פעמים רבות רוצים לוודא שאין נזילות ובעיות בצנרת. כדי למנוע בעיות כאלו, אחת מהתקנות המחייבות לקבלת טופס 4 היא אישור מערכות ניקוז ואינסטלציה על פי התקן הרלוונטי. מערכות אלו חייבות להיות מושלמות, מאחר ולאחר טופס 4 יתקיים חיבור של כלל הבניין למערכות מים וביוב, ולכן תקלה מראש בצנרת תתבטא רק לאחר מכן. נזילות ביוב ומים יכולות להיות סכנה תברואתית של ממש, ולכן הרשויות מקפידות במיוחד על תקנה זאת.
• בדיקת חיבור לגז: כחלק מהבדיקות שעליכם לעשות עבור קבלת טופס 4, עליכם לבצע בדיקה של חברת הגז המאשרת את תקינות מערכת הגז. אישור זה יכלול בדיקת דליפה פוטנציאלית, ובדיקת אטימה והגנה על הבלונים במידה וישנם.
• בדיקת מהנדס בניין (קונסטרוקטור): אחת מהבדיקות הנדרשות על פי החוק, היא בדיקה שהמבנה נבנה על פי ההנחיות והתכניות האדריכליות, בעיקר מבחינת עובי היסודות וכמויות הבטון. הנחיות אלו נועדו למנוע אסונות שנבעו מבנייה חובבנית. לכן, נדרשת בדיקה של קונסטרוקטור המאשרת את תקינות הבטון בקונסטרוקציה של המבנה. בנוסף, חייבים לבצע בדיקת מהנדס בניין המאשרת שהמבנה ראוי למגורים, כתנאי מקדים לבדיקת בקשת האישור על ידי המהנדס העירוני.
• מרחבים מוגנים: הנחיות הבניה בישראל מחייבות נוכחות של מרחב מוגן בכל דירה חדשה שנבנית. המרחבים המוגנים חייבים להיות מותאמים לאיומים הפוטנציאלים, ולעמוד בתקנות באופן מדויק, אחרת מדובר בסכנת חיים של ממש. לכן, כדי לקבל טופס 4 עליכם להשיג אישור מכון התקנים לאטימות מרחבים מוגנים
חשוב לבצע בדק בית לדירה מקבלן
הקושי להשיג טופס 4 נובע לא רק מההנחיות המחמירות, אלא גם משינויים ברגולציה ובביורוקרטיה בכל אזור במדינה, כמו גם שיתוף פעולה ברמה משתנה של מוסדות המדינה והרשויות. חשוב מאוד להקפיד כדיירים או כמשקיעים לבצע בדק בית מקיף לדירה שרכשתם מקבלן. בדק בית זה הוא הכרחי ממספר סיבות עיקריות:
• בטיחות: בטיחות המבנה למגורים היא התנאי ההכרחי והראשי להכנסת דיירים לכל דירה. חשוב מאוד שתדעו שגם אם רכשתם את הדירה מגורם עליו אתם סומכים, אי אפשר להיות בטוחים מדי, וחשוב לבצע בדק בית מקיף. בדק בית מקיף בנושא הבטיחות יכלול בדיקה של מנגנוני ההגנה משריפות, מערכת אזעקה, סורגים לחלונות ואפילו בדיקת גז ראדון.
• איכות הבנייה: קשה מאוד להתמקח עם קבלן על תקלות שנעשו בתהליך הבנייה לאחר שעברו שנים מאז קבלת הדירה. חשוב מאוד שתדעו להבחין ולהצביע על הטעויות באופן מידי, וכך תוכלו להוכיח בקלות את אחריותו ואת חובו לתקן אותן מכיסו. בנוסף, בדיקה של איכות הבנייה מבטיחה לכם שקיבלתם את מה שרכשתם, ושלא שילמתם על חומרים ומוצרים שלא כלולים בנכס הסופי.
• התאמה לתכנית המקורית: בדק בית לדירה מקבלן יכלול בדיקה מקיפה של התשתיות בדירה, כולל בדיקה של מערכי החשמל, המים והביוב. בנוסף, תתבצע בדיקה שתוודא שהבנייה נעשתה בהתאם לתכנית המקורית, מאחר וכל חריגה עשויה לייצר בעיות למול העירייה. כמו כן, בנייה שלא על פי התכנית עשויה להגביל את השימוש שלכם בנכס, מאחר ודיירים רבים רוכשים חפצים או מתכננים קירות פנים על פי המידות שצוינו בתכנית המקורית, וכל חריגה עשויה לעלות להם כסף רב.
חשוב לבצע בדק בית בעזרת בעל מקצוע איכותי ומנוסה, אשר ברשותו כל הכלים המתקדמים ביותר לוודא שהדירה שרכשתם במצב מושלם.
